Viele Eigentümer glauben, eine vermietete Wohnung lasse sich erst verkaufen, wenn der Mieter ausgezogen ist. Das stimmt nicht. Vermietete Wohnungen werden jeden Tag verkauft – nur eben an andere Käufer, zu anderen Bedingungen und mit anderen Unterlagen als eine leere Wohnung.
Dieser Text ordnet ein, was beim Verkauf im laufenden Mietverhältnis gilt. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; bei Kündigungsfragen und bei der Besteuerung des Verkaufsgewinns sollten Anwalt und Steuerberater eingebunden werden.
Kauf bricht nicht Miete
Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB: Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben, wie sie sind. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und bekommt keinen neuen Vertrag.
Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Sie sollte deshalb beim Übergang sauber übertragen werden: Kann der Mieter seine Kaution später vom Käufer nicht zurückbekommen, haftet der Verkäufer weiter. Das gehört in den Kaufvertrag und in das Übergabeprotokoll.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
In erster Linie Kapitalanleger. Sie rechnen: Kaltmiete, Hausgeld, Rücklage, Zustand der Gemeinschaft, Entwicklung der Lage. Eigennutzer fallen weitgehend weg, weil sie nicht einziehen können – ein Eigenbedarf lässt sich weder schnell noch sicher durchsetzen.
Das hat Folgen für den Preis. Eine vermietete Wohnung wird am Ertrag gemessen, nicht an der Frage, wie schön man darin wohnen könnte. Eine niedrige Bestandsmiete drückt den erzielbaren Preis, eine marktgerechte Miete mit zuverlässigem Mieter stützt ihn. Deshalb wird der Wert vermieteter Wohnungen neben dem Vergleichswert auch über das Ertragswertverfahren eingeordnet.
Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem bestimmten Fall: wenn die Wohnung erst nach Beginn seines Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Dann muss er über den Kaufvertrag informiert werden und kann zu denselben Bedingungen eintreten. Ob das zutrifft, zeigt der Vergleich von Mietbeginn und Teilungserklärung.
Im selben Fall gilt für den Käufer eine Kündigungssperrfrist: Wegen Eigenbedarfs kann er frühestens drei Jahre nach dem Erwerb kündigen (§ 577a BGB). In angespannten Wohnungsmärkten verlängern die Länder diese Frist per Verordnung; in Hessen betrifft das eine Reihe von Städten, darunter Darmstadt. Die Liste wird regelmäßig neu festgelegt – für das konkrete Objekt sollte sie vor dem Verkauf geprüft werden.
Besichtigungen mit Mieter
Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang ermöglichen – nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Durchsetzen lässt sich ein guter Verkauf damit aber nicht. Was wirklich hilft, ist ein frühes, offenes Gespräch: Der Mieter erfährt vom Verkauf von Ihnen, nicht vom Nachbarn; Termine werden gebündelt statt über Wochen verteilt; und nur vorqualifizierte Interessenten kommen in die Wohnung.
Manchmal ist der Mieter selbst der beste Käufer. Die Frage kostet nichts und wird erstaunlich selten gestellt.
Die Unterlagen, auf die Anleger schauen
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen erwarten Kapitalanleger einen vollständigen Blick auf das Mietverhältnis:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
- Aktuelle Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, Zahlungsverlauf der letzten Monate
- Letzte Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter
- Höhe und Anlageform der Mietkaution
- Bei Eigentumswohnungen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Höhe der Erhaltungsrücklage
Die Steuer nicht vergessen
Bei einer vermieteten Wohnung greift die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern (§ 23 EStG). Wer knapp vor Ablauf der Frist steht, sollte mit dem Steuerberater klären, ob sich das Abwarten lohnt – bevor der Kaufvertrag beim Notar liegt.
Was wir dabei übernehmen
Wir bewerten die Wohnung so, wie ein Anleger sie rechnet, bereiten die Mietunterlagen vollständig auf und stimmen Besichtigungen mit dem Mieter ab. Auf Wunsch bieten wir die Wohnung zunächst diskret vorgemerkten Anlegern an, ohne öffentliches Inserat.
