Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, fragt sich früher oder später: Muss ich das versteuern? Die Antwort steht in § 23 des Einkommensteuergesetzes und ist in vielen Fällen erfreulich – aber nicht in allen. Entscheidend sind zwei Fragen: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie schon, und wer hat zuletzt darin gewohnt?
Dieser Überblick ersetzt keine Steuerberatung. Wer knapp an einer Frist liegt oder die Immobilie gemischt genutzt hat, sollte vor dem Notartermin mit dem Steuerberater sprechen – nicht danach.
Die Grundregel: zehn Jahre
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, gilt der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft, und der Gewinn ist mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet war oder leer stand.
Für die Frist zählt nicht der Eintrag im Grundbuch, sondern das Datum der notariellen Kaufverträge: beim Kauf und beim Verkauf. Wer knapp vor Ablauf der zehn Jahre steht, sollte den Notartermin deshalb bewusst legen.
Die wichtigste Ausnahme: selbst bewohnt
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – und zwar in einem von zwei Fällen:
- durchgehend seit dem Kauf oder der Fertigstellung bis zum Verkauf, oder
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor. Das müssen nicht volle drei Jahre sein: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt – etwa Einzug im Dezember, Verkauf im Januar zwei Jahre später.
Wer dagegen zuletzt vermietet hat, fällt aus dieser Ausnahme heraus. Das ist der häufigste Grund für eine unerwartete Steuer: Die Eltern ziehen aus, die Wohnung wird für ein paar Jahre vermietet und dann doch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft.
Wie der Gewinn berechnet wird
Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten (Kaufpreis samt Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch), nachträglicher Herstellungskosten und der Kosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision und Notar. Bei vermieteten Immobilien kommt ein Punkt hinzu, den viele übersehen: Die Abschreibungen, die Sie über die Jahre steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten – der Gewinn fällt dadurch höher aus.
Beträgt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres weniger als 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gewinn darüber, ist er vollständig zu versteuern.
Geerbt oder geschenkt
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, startet keine neue Frist. Es zählt der Kauf durch den Erblasser oder den Schenkenden. Hat die Mutter die Wohnung vor fünfzehn Jahren gekauft, ist der Verkauf durch die Erben aus Sicht der Spekulationsfrist steuerfrei. Hat sie sie vor vier Jahren gekauft und vermietet, läuft die Frist weiter – dann lohnt der Blick auf die Eigennutzung.
Davon zu trennen ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Sie hängt am Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs und hat mit der Spekulationsfrist nichts zu tun.
Wer mehrere Objekte verkauft
Wer innerhalb weniger Jahre mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten – dann schützt auch die Zehnjahresfrist nicht mehr. Das betrifft wenige Eigentümer, aber gerade die, die es nicht erwarten. Hier ist ein Gespräch mit dem Steuerberater vor dem nächsten Verkauf Pflicht.
Was wir dazu beitragen
Wir beraten nicht steuerlich. Was wir tun: den Zeitplan des Verkaufs so legen, dass Fristen nicht an einer Woche scheitern, und den Wert der Immobilie nachvollziehbar ermitteln – eine Zahl, mit der Sie und Ihr Steuerberater rechnen können, bevor die Entscheidung fällt.
