Die meisten Nebenkosten eines Immobilienkaufs trägt der Käufer: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Für Verkäufer bleibt eine überschaubare Liste – sie sollte aber vor dem ersten Gespräch mit Interessenten bekannt sein, weil sie bestimmt, was vom Kaufpreis tatsächlich übrig bleibt.
Dieser Überblick nennt die Posten und die gesetzlichen Regeln dazu. Konkrete Beträge hängen vom Einzelfall ab; wo es um Steuern oder Ihren Darlehensvertrag geht, gehören Steuerberater und Bank an den Tisch.
Die Maklerprovision: seit 2020 geteilt
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden, gilt seit dem 23. Dezember 2020 der Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB): Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt der Verkäufer den Makler allein, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben – und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
In Hessen ist eine Gesamtprovision von 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer verbreitet, also 2,975 Prozent je Seite. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht; sie wird im Maklervertrag vereinbart. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Halbteilung nicht – hier ist die Verteilung frei verhandelbar.
Was sonst beim Verkäufer anfällt
Neben der Provision kommen je nach Immobilie diese Posten hinzu:
- Energieausweis: Er ist Pflicht, sobald Sie inserieren, und seine Kennwerte gehören ins Inserat. Bei unbebauten Grundstücken und Baudenkmälern entfällt er.
- Unterlagen: Ein Grundbuchauszug kostet beim Grundbuchamt 10 Euro, beglaubigt 20 Euro. Flurkarte, Baulastenauskunft und Kopien aus der Bauakte berechnen Kommune und Kreis nach eigenen Gebühren.
- Löschung der Grundschuld: Ist die Immobilie noch beliehen, lässt der Notar die Grundschuld aus dem Kaufpreis ablösen und löschen. Die Kosten für Löschungsbewilligung und Grundbuch trägt üblicherweise der Verkäufer.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wer den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, zahlt der Bank meist einen Ausgleich – es sei denn, eine der gesetzlichen Ausnahmen greift.
- Steuer auf den Gewinn: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann der Gewinn steuerpflichtig sein, wenn Sie nicht selbst darin gewohnt haben.
Was der Käufer trägt
Den Notar für Kaufvertrag und Vollzug sowie die Eintragung im Grundbuch zahlt nach den üblichen Verträgen der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in Hessen 6 Prozent des Kaufpreises. Für Verkäufer ist das trotzdem relevant: Käufer rechnen diese Nebenkosten in ihr Budget ein – sie bestimmen mit, welcher Preis am Markt tragfähig ist.
Was oft vergessen wird
Bis zur Übergabe laufen Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Energie weiter – bei leerstehenden Immobilien über Monate. Und: Wer zu hoch einsteigt und den Preis später senken muss, verliert meist mehr als jede Gebühr. Ein realistischer Angebotspreis ist deshalb der wirksamste Kostenhebel des ganzen Verkaufs.
Was wir übernehmen
Wir beschaffen mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen bei Grundbuchamt, Bauaufsicht und Hausverwaltung, stimmen die Ablösung der Grundschuld mit Bank und Notar ab und rechnen Ihnen vor dem Start der Vermarktung aus, was nach allen Kosten voraussichtlich übrig bleibt.
