Die meisten Immobilien werden nicht schuldenfrei verkauft. Oft läuft noch ein Darlehen mit fester Zinsbindung, und die Bank hat mit diesen Zinsen gerechnet. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, verlangt sie einen Ausgleich: die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kann vierstellig sein, bei großen Darlehen und niedrigem Marktzins auch deutlich mehr. Trotzdem lässt sich einiges tun.
Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Er zeigt, welche Fragen Sie der Bank stellen sollten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Der Verkauf berechtigt zur Kündigung
Ein Darlehen mit fester Zinsbindung lässt sich normalerweise nicht einfach kündigen. Beim Verkauf der Immobilie ist das anders: Wer das beliehene Objekt verkaufen will, hat ein berechtigtes Interesse und darf außerordentlich kündigen (§ 490 Abs. 2 BGB) – frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung des Darlehens, mit drei Monaten Frist. Die Bank darf dafür den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.
Wann keine Entschädigung anfällt
Es gibt Fälle, in denen die Bank nichts verlangen kann:
- Die Zinsbindung ist abgelaufen – dann ist der Kredit ohnehin frei kündbar oder läuft zu variablem Zins weiter.
- Das Darlehen ist seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt. Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung – auch wenn die Zinsbindung länger vereinbart war (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
- Der Vertrag macht unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Dann ist der Anspruch der Bank ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 BGB). Das lohnt eine Prüfung, etwa bei der Verbraucherzentrale.
Die Berechnung prüfen lassen
Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit der Zinsbindung, der Höhe des Darlehens und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab. Banken rechnen nach anerkannten Methoden, müssen aber ersparte Verwaltungskosten und das entfallene Risiko abziehen. Fehler kommen vor. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und prüfen Sie sie, bevor Sie zahlen.
Alternativen zur vorzeitigen Rückzahlung
Nicht jeder Verkauf muss den Kredit beenden:
- Pfandtausch: Kaufen Sie eine neue Immobilie, kann das Darlehen unter Umständen auf das neue Objekt übertragen werden. Die Bank muss nicht zustimmen, tut es aber oft, wenn die Sicherheit gleichwertig ist.
- Verkauf nach Ablauf der Zinsbindung: Liegt das Ende der Zinsbindung nur wenige Monate entfernt, kann ein späterer Übergabetermin günstiger sein als die Entschädigung.
- Teilrückzahlung: Manche Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen. Wer sie vor dem Verkauf nutzt, verringert den Betrag, auf den die Entschädigung berechnet wird.
Was wir dabei übernehmen
Wir finanzieren nicht und beraten nicht zu Ihrem Darlehensvertrag. Was wir tun: den Übergabetermin so legen, dass er zu Kündigungsfristen und Zinsbindung passt, die Ablösung der Grundschuld mit Notar und Bank abstimmen und den Kaufpreis so strukturieren, dass die Bank aus dem Erlös abgelöst wird. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollte diese Frage am Anfang stehen, nicht am Ende.
