Ob nach einem Umzug, einer Erbschaft oder einer Trennung: Irgendwann steht bei vielen Eigentümern die Frage im Raum – verkaufen oder vermieten? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Es gibt aber die richtigen Fragen, und die lassen sich strukturiert beantworten.
Die wirtschaftliche Seite: rechnen statt schätzen
Der Vergleich beginnt mit zwei Zahlen: dem heute erzielbaren Verkaufspreis und der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete. Von der Miete gehen nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko und gegebenenfalls die Verwaltung ab. Was übrig bleibt, ist die tatsächliche Rendite auf das im Objekt gebundene Kapital – und die fällt häufig ernüchternder aus als die Brutto-Überschlagsrechnung.
Auf der anderen Seite steht die Frage, was das freigesetzte Kapital beim Verkauf leisten würde: Entschuldung, Neuanlage, Finanzierung des nächsten Zuhauses. Erst dieser Vergleich macht die Entscheidung rational.
Die steuerliche Seite: Fristen kennen
Zwei Punkte sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie entscheiden: Erstens die Spekulationsfrist – wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, ist ein Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig; bei selbstgenutzten Objekten gelten kürzere Fristen. Zweitens die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen inklusive Abschreibung. Beides kann die Entscheidung deutlich verschieben.
Die persönliche Seite: Wollen Sie Vermieter sein?
Vermieten ist kein passives Einkommen, sondern eine Aufgabe: Mieterauswahl, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Rechtsänderungen, im Konfliktfall auch unangenehme Gespräche. Wer das nicht will oder kann, delegiert es an eine Verwaltung – zulasten der Rendite. Ebenso ehrlich gehört auf den Tisch: Wie wichtig ist Ihnen Liquidität, wie gut vertragen Sie Klumpenrisiko, und welche Rolle spielt die Immobilie in Ihrer Altersvorsorge?
Unsere Empfehlung: beide Wege durchrechnen lassen
In der Praxis bewährt sich ein einfacher Dreischritt: belastbaren Marktwert ermitteln, realistische Miete ermitteln, beide Szenarien mit Steuern und Kosten gegenüberstellen. Als Makler für Verkauf und Vermietung rechnen wir Ihnen beide Wege neutral durch – wir verdienen in beiden Fällen erst im Erfolgsfall und haben kein Interesse daran, Sie in eine Richtung zu schieben.
